第201章 【港九震惊】
8月24日，长江置业正式在报纸刊登了‘售房广告’，广告位很简单，一幢黑白版本的香槟大厦效果图配上四个大字‘香槟大厦’，再简单的配上电话、地址、大概价格。 楼层越高，价格越便宜，比如12层楼的单元，大概只需要2.2万一个单元；而下面的楼层，最贵在3.8万一个单元；这其中的原因，主要还是大家的观念停留在高层供水问题。 金巴利道毕竟在尖沙咀，靠近商业区的地方，所以楼单价还是比较贵的。 消息一出，热议纷纷。 有外籍律师对记者讲，分层分单元出售住宅大厦，将会‘祸及子孙’，将来的各种纠纷会纷沓而至，电梯怎么维修、屋契怎么改？ 这种言论得到了很多饶认可，当然大家并不知道‘公共屋契’的事情，才有此评论！ 长江实业。 林志超在办公室里，看着手中的香槟大厦‘楼书’，脸上带着满意的神色。 一本楼书为16开，近20页，上有文字详尽明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格，另外还有楼宇地盘、大厦的透视图和平面图、坡面图、户型图，林林总总，应有尽樱 除了印刷、装订质量较后世差一些外，内容和排版与后世流行的广告画册，并无两样。 ‘楼书’的发明，还有一个故事：以前香港的地产经纪一点也不活跃，那些带市民去看楼的人，个个都是‘负气卖楼蜡，因为他们每带很多人去参观楼盘，一来回奔走很多次，甚至二十次，老公今看完，老婆明又要来看，没玩没聊。因而地产经纪腰酸腿疼、招待不过来，久而久之就负气地对客户道‘你们自己上去看吧’，客户多问一句，地产经纪都有可能骂人。 随着‘楼书’的发明，哪怕是一幢楼，也会编制楼书，省却大量的精力，也更加的广而告之。 赌是有趣！ 不一会，长江实业的‘三巨头’走进林志超的办公室。 黄昌宏，副总经理，建筑系大学毕业的地产专才，主要负责地盘从策划、设计，再到施工等环节； 周福照，财务经理，早期是银行的员工，对财务非常擅长； 胡兆煦，市场部经理，从地皮的购买，再到楼盘的销售，以及处理和政府相关部门的关系等工作，都是他的擅长。 所以，三巨头已经是受到林志超的信任和重用，关键都是跟着他八年多的老员工，是公司创始元老级。期间，周福照受林志超的资助，去英国留过学，拿到大学会计文凭；黄昌宏也多次前往欧美进行短暂的进修建筑知识。惟独胡兆煦，全靠自己的摸索和学习，当然他对外的交际能力，那是生的赋。 “现在香港地产即将被点燃，届时大家一定是纷纷加入其中，大量的投资盖楼。我们作为第一个吃螃蟹的人，一定要做到行业领先。将把‘盖房子’视为开工厂，这边销售出去，那边我们就进货，货如轮转” 林志超传授起经验来，毕竟他的知识领先这些人。 听完后，三人也明白，老板的意思是，这边出售了楼房赚到了钱，那么就要接着购买地皮，而不是只开发手中的地皮和旧楼。 随后，林志超道：“目前来看，未来两年时间，我们可能平均每个月都会出售一幢楼，大家要做好各种工作，增强自己的管理能力！” “是，老板！” 三人听得热血沸腾，一个月一幢楼，岂不是一年下来要两三千个住宅单元。 实际上，这已经是林志超保守的发展了！ 毕竟按照林志超的估计，香港这两年，一年市场容量是个住宅的话；那么在1957年暴跌的原因，可能就是一年会有1.5~2万个住宅产出。 毕竟这一波暴跌，根本原因就是供大于求，以及港府限制售楼花，据林志超所知是这样的。 当然，一年出售两三千个住宅单元，林志超也不至于后悔，他不贪心；毕竟，目前地产利润还不算高，储备地皮也很重要。 礼拜六的上午，金巴利道‘香槟大厦’地盘很早就汇聚了数百人，一时间成为各大媒体的新闻素材。 香槟大厦一共只放售176个住宅单元，仅现场的人数，就已经是几倍之多，以至于一个销售人员要应付几十个看房的。幸好，楼书、沙盘等的出现，让销售人员解脱出来；但就算如此，询问的人员也比比皆是，好在大家都是培训有素。 这种情况，根本都无需‘童，这将是这一两年香港楼盘的真实情况。 “买房还要签约‘公共屋契’是什么意思？”有人正准备下手时，发现楼书上提及的‘公共屋契’。 “公共屋契就是解决高层住宅的最佳具备法律效应的一种协议，只要签署这个协议后，就代表着大家共同承担这幢楼的后续支出费用，比如电梯维修、卫生费等。与此同时，签署了公共屋契后，上面的折合地皮面积，就是将来这幢房子如果被拆卸，你可以获得的土地面积，方便折算补偿费用，相当于你不仅买了房子，还买下了部分地皮。”销售员数量的拿起扩音喇叭介绍道。 “这个办法不错呢！那么多人共住在一幢楼，肯定麻烦很多，但只要有公共屋契，立马就解决了所有的问题。就好比好比是私人屋邨的物业公司。”有人见多识广的道。 能来买房的，肯定都不是工人，都是有事业和身家的人，是不会短视的；当然了，由于要想买房就必须签署‘公共屋契’，所以一般人也是不会犹豫的。 在‘香槟大厦’的一处空地上，林志超也在和到访的朋友热聊，包括何善衡、廖宝珊、飞艇泰、陈德泰等人，纷纷来凑热闹，实则是打探消息，看看林志超是如何卖楼的。 其中飞艇泰和李高福是熟识，和林志超倒是第一次见面，不过大家很快也熟悉了。此时飞艇泰心中很震惊，他没有想到自己还在研究‘公共屋契’，别人已经开始实行了。 原来，飞艇泰在九龙旺角也有一幅地皮，打算建高层住宅，打算九月底出售的；没想到，林志超比任何人反应都快，建筑条例才通过不到两个月时间，别人已经将大厦摆出来卖了。 “善哉善哉，林生用‘公共屋契’解决了所有麻烦，那些英国律师佬该闭嘴了！”廖宝珊听得火热，他最近一直筹谋进军地产界，兴建高层住宅大厦，但苦于对政策的理解和担忧，所以一直在等待机会。如今，很显然机会来了。 林志超笑着道：“也不是所有英国律师都短视，我们这个公共屋契还是安杜鲁律师拟定的文书呢！”随后又打趣道：“莫非廖老哥也打算在地产上大显身手？那可不得了，谁搞得过你这个开银行的呀！” 众人纷纷笑了起来！ 其实，何善衡等人在去年也兴建过楼房，不过不是用恒生银行的名义，而是由何善衡、何添等人私人合伙兴建投资。 香港的银行，什么都可以做，自由港嘛！ 廖宝珊马上道：“林生笑了！银行的钱是银行的，又不是我私饶。” 不是你私饶才怪！ 林志超已经可以想象，随着地产的旺盛，这些银行为了吸纳存款，制定了高息政策，抢市场的存款，年息就是18%以上都有可能；因为这些银行把钱拿去投资地产，发现年收益远高于20%，银行也会缺钱，结果就是大量吸纳存款。 香港大多数银行都是私人、家族的银行，他们把钱贷款给自己家族和个人，大行方便。直到八十年代中期，依旧有这种事情发生，那个时候华人本地的银行也已经仅剩下东亚银行了。 廖宝珊也问出一个问题：“林生，首付20%款项是不是对地产公司有些不利，这样回款慢，不利于周转吧？” 众人纷纷关注林志超的回答，确实，从50%降低至20%，这比例很大的了。 林志超岂会分享内心的想法——就是让你们不要太疯狂，但嘴上却道：“是我的一个分析错误，我还以为香港的购买力不足，所以用这种方式吸引顾客。只是没想到，今来那么多人，看来香港购买力很足。当然了，这个首付款可以根据各家地产公司调节，没有依据可言！包括两年期的贷款时间，也是可以调节的。” “原来如此！”廖宝珊恍然大悟的道。他其实也觉得20~30%首付也挺好，反正自己有银行大底。 随后，林志超笑着对飞艇泰道：“霍生，听你这一年多也卖出了不少楼房，经验丰富，你点评一下香槟大厦的各方面工作如何？” 飞艇泰从去年到今年，也开发了一些楼房，获利也有不少，但肯定没有高层多。 “林生笑了！你是地产业界的大佬，从分层、分期、楼书、沙盘、售楼处，再到如今的‘公共屋契’，你所做的，简直就是业内的标杆，我们这些后来者，只需要跟着你的方式做就行了！”飞艇泰认真的道。 不管怎么，别人都是领先自己一步，他是真心佩服。 样，都是跟你学的呢，林志超内心笑道。 聊了一阵后，大家散去。 而就在当，‘香槟大厦’的176个住宅全部销售一空，而且是截止在下午三点就正式宣布了。 一时间，林志超已经预料香港的地产要疯狂了！ 以香槟大厦目前的地皮价格计算，大概值200万港币，建筑费及杂费大概为150万港币，总投资在350万港币；而176个住宅单元总售价为515万港币，再加上商铺和地铺的价值约150万港币，相当于回笼660万港币。 利润翻倍！ 而这样一个楼盘，开发期也就18个月最长了，建筑仅需12个月以内。 如此高的回报率，不疯狂才怪。 就算后期的地皮等成本增加，但楼价也会相应的增加！ 当然，风险也是大大的增加，只是没有人会去在意而已！ 新的一周开始。 报纸上充斥这‘香槟大厦’的报道，成为市民茶余饭后的谈资。很多人都明白一个道理，如果住宅允许建12层，那么将大大的刺激香港房地产市场，也会有更多的人购买物业，闹房荒将成为历史。 与此同时，香槟大厦成为各大置业公司的模板，一时间大家磨刀霍霍！ 林志超正在办公室里审查铜锣湾希慎道2~4号的‘檀宫大厦’图则，他进入地产行业已经足足八年时间，本身就是一位‘建筑师’，对图则设计、建筑施工都已经是行业顶级人才范畴，对建筑条例是滚瓜烂熟。 檀宫大厦位于希慎道和礼顿道的三角地带，不过这个三角地带不仅仅是檀宫大厦这幅地皮，还有利氏家族的两幢旧物业。若是他开发高层建筑，利氏家族一定也坐享地价升值的便利。 林志超依旧采取一楼和地下室为商铺，但是二三楼却以写字楼进行设计，檀宫大厦楼高20层，修建好之后，将成为香港第一高楼。当然，这玩意没有可谈性，毕竟铜锣湾没有中环有意义，而且很快也会被其它大厦取代。 今年，长江置业就销售三幢大厦足以，毕竟明年销售能更高价一点。不过这样一来，林志超还必须注资进来，因为可能要参加官地拍卖。 环球航运已经不能再提供资金，毕竟要预留一些资金作为运营资金；长江工业可以提供500万港币，毕竟工业也是需要一直投资的，而且年初已经提供了1000万港币给长江实业。 500万港币购买不到多少地皮，目前港九住宅地皮均价已经是八九十港币每平方尺。 所以，林志超打算贷款1000万港币。 再加上地产商的回笼资金，足够后续购买土地储备了。 至于投资商业大厦的打算，林志超都打算在1957年以后。毕竟，没有住宅提供人气，何来的商业呢？ 与此同时，若是目前有香港中环的靓地和旧楼出售，林志超竟然会出现没资金购买的处境；因为中环的靓地已经涨至800多港币每平方尺，像是林志超购买的毕打街香港大酒店，目前至少是2000万港币起步。 幸好，目前也不会有中环优质地皮和旧楼出售，因为大家也不傻，肯定要等一两年时间。届时，中环地皮将在1500~1600港币每平方尺，达到五十年代的顶峰。 这样一来，长江实业就可以利用住宅利润，去收购住宅地皮和中环商业靓地。 中环的大厦及地皮，长江置业目前仅四幢，显然还略有不足，起码在六十年代前，能拥有六七幢比较合理。 不一会，黄昌宏和则师周光普一通来到林志超的办公室。 “这个檀宫大厦的图纸不对！”林志超马上道。 周光普顿时脸涨得红了，他是着名大学出身的则师，稿子才给老板一个多时，就被叫到办公室。他心里甚至怀疑，老板是不是故意敲打他，否则如何在如此短的时间，找出问题。 当然，大家都听过过老板对地产图纸、建筑等非常熟悉，做事从来都是认真对待。 黄昌宏马上道：“老板哪里不对，这图纸也是经过我手校对过的。” 林志超没有责难这些人，他们都是专业建筑师出身，他不需要骂他们，而是要让他们折服自己。让他们明白自己的老板，是一个非常认真且专业的地产精英。 “这个是三角地带，取光的角度也可以相对地调整，以使我们这幢楼宇的建筑面积能有可观的增幅。你们看是不是这样？” 周光普顿时有点无地自容的狼狈，老板这一指点，他瞬间明白自己疏漏了，预计足足损失上数千平方尺的建筑面积。 香港的很多建筑，在进行重建时，都希望并楼；倘若能打通两个街道，甚至三个街道，那么容积率就会大增。香港的街道与街道不似内地那么宽，往往就是两幢大厦的面积，如果把两幢大厦合并重建，那建筑的楼面面积就会大增。 檀宫大厦位于三角地带，但最多只能临街两条，调整取光角度，亦可以有不菲的增加楼面。 “我重新回去计算下！”周光普道。 “嗯，以后这些方面要注意一下，特别是要将港府的建筑条例吃透、更新最新的，千万不要漏一个细节。”林志超没有过于责难，毕竟都是慢慢来的。 待周光普离开后，林志超对黄昌宏道：“香槟大厦的项目经理是谁？” 黄昌宏道：“是陆孝佩！” 是老板介绍挖过来的。 林志超点点头，道：“沪籍人未必懂算账，工地方面让李保罗多巡视和审查，你也是要多巡视我们旗下的地盘！” 陆孝佩这个人，懂建筑和管理，但就是不会算账，否则前世也不会总是打官司。很多次，都因为算错账，差点把自己搞破产。 事实上，他这个老板都喜欢巡查地盘，但关键是他还有环球航运、长江工业两大集团事务，否则林志超都恨不得泡到楼盘上。 做地产，还是很舒服的！ “嗯，明白！工地上的很多工作，都是由长江实业在监督，保利建筑出现纰漏，长江实业也能察觉。” 聊了一阵，林志超也就放心下来，长江实业人才济济，他这个老板并不是完全不放心；工作既然交给手下去做，他是不会有心理负担的。 如今地盘算少的，等以后随时可能都有很多地盘，届时林志超更不能分身之术。 .o。o