当代物权法百科全书小辞典初稿328-1
当代物权法百科全书小辞典初稿328-1 维修资金与日常共管 一、基本理念 维修资金与日常共管，是指由多楼层多单元多业主组成的物业结构中，有关物业管理机构依法依规依约筹集建筑物及其附属设施维修保养费用，及时公布筹集和使用过的维修保养费用；建筑物及其附属设施维修保养费用，属于法定的业主共有，专款专用，任何单位和个人不得擅自挪用。经业主共同决定，维修资金可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 维修资金的日常共管，基于业主动态的财产共有权、共管权、共决权和知情权、跟踪权、更改权或撤销请求权而设立，着重点在于约法三章，相互监督，共同决定，共同管理，公开讨论决定、公开查检账目与处理情况。这是履行交费义务在前、享受共管权和共有权在后的物权模式，没有履行义务就没有权利。 维修资金与日常共管，基于业主的财产共有权、业主共管权而正规化、公开化、合理化。筹集、保管、使用建筑物及其附属设施的维修资金，是动态的共有权和动态的共管权，是每个业主份内的权利、也是义务。共同筹集、监督保管、公开使用维修资金是业主财产共有权、业主共管权所附带的义务，甚至于比业主的权利更加突出。 依据建设部和财政部联合印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，所涉及到的共用部位、共用设施设备约30项，全部是维修资金与日常共管的对象。 二、一般分析 理解本条款的意义可以从以下几个方面来把握。 （一）日常共管的主体 维修资金与日常共管的主体，此处专指规划小区或者大厦内多楼层多单元多业主组成的物业结构中的全体业主。就是这些生活在一起的朝夕相处的全体业主成员，基于建筑物专有权之外，还享受了建筑物及其附属设施的共有权，享受了业主们共同生活、共同使用共有设施的日常便利。 随着国家住房制度改革的不断深入，人民群众的生活水平逐渐提高，居民个人拥有的住宅比例越来越高。住宅设施的维修管理费用也由过去的国家、单位承担转变为由居民个人负担；多层楼宇鳞次栉比，土地集约化和人口密集化、楼房高层化确实带来了许多便利，却也带来了新的问题，如电梯、加压水泵、水箱等常用设施使用长久了需要维修保养，甚至于住房主体承重部位、户外墙面、楼梯间、走廊通道等部分，到一定时间一定程度时也要修缮。业主个人的负担，有时是小额负担，有时则上升为较大负担。业主的这些负担的项目，是法定的负担的项目，不是由业主大会、业主委员会或者物业管理企业的土政策决定的。无论是法定的负担项目，还是约定的负担数额，业主始终是维修资金与日常共管的主体。 按时、足额交纳维修资金，是每个业主应尽的义务。在同一个业主物权圈子里，不论职位高低、贫富贵贱，都应当尽自己应尽的义务。这也叫“物权法面前，人人平等”。 业主交纳完毕维修资金后，不为业主委员会、业主委员所有，也不为物业管理机构所有，如本条款所示：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有”，并且这种维修资金一定是专款专用、定向使用和账目公开的。业主们也可以确定采取“合理退补”的办法来管理使用这笔资金，不足部分需要重新增加筹资额，盈余资金应当不延迟地退还给每个业主，或者统一划算、累积至下一年度一并使用。 用于电梯、水箱等共有部分的维修资金，收支是否合理、是否有铺张浪费或者贪污盗窃情形存在，业主要经过调查研究如公布账目审核、参照本地区收费标准和实际维修情况来判断，也可以向质量技术监督、水务、价格等机构咨询相关的规定。业主对于不合理的筹资与使用现象可以批评与拒绝，对于维修资金铺张浪费、贪污盗窃现象可以采取一票否决权。 用于电梯、水箱等共有部分的维修资金筹集与使用，一般采取年计划、年承包、年结算、年公开制度，所有细节都可以在物业管理服务规约中明确约定。问题在于，很多物业小区多年来未成立业主委员会，多年来不召开业主大会，很多业主对于维修资金的使用与监管无所用心。维修资金的筹集、使用、盈余分配或者累积筹集问题，是由民事主体来解决的，适用于民法的规范与调整。业主在二年之内不主张自己的权利，不向人民法院起诉，就会丧失自己的权利。 （二）日常共管的对象 维修资金与日常共管的对象，这里主要指用于电梯、水箱等共有部分的维修资金筹集与使用之日常共管的对象。无论那个规划小区楼宇，都会存在一定的维修保养项目，只不过是项目多少、大小不一而已。日常维修保养项目对应于日常的筹集资金，远期维修保养项目对应于远期的筹集资金，特殊维修保养项目对应于特殊的筹集资金，大致情形是这样的。 1.日常维修保养项目 以下项目可以设定为日常维修保养项目：电梯、水箱、加压水泵、上下水管道、落水管、化粪池、天线、供电线路、锅炉、暖气线路、煤气天然气线路、消防设施、绿地、闭路监控器、警报器、大楼安全防盗铁门及门锁、拉闸门、值班室等项目。其中，重点项目应当是电梯、水箱水池、加压水泵、锅炉、暖气线路等项目。所有这些，可视为小型维修保养项目，业主所交费用一般应当不大之列。 2.远期维修保养项目 以下项目，可以设定为远期维修保养项目：房屋承重结构的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、楼梯间、门廊、走廊通道。其中，重点项目应当是楼板、屋顶、户外墙面、楼梯间、门廊、走廊通道等项目。所有这些，可视为大型维修保养项目，业主所交费用一般应当较大之列。 远期维修保养项目涉及到许多建筑艺术的专门学问，如建筑美学、建筑结构学、建筑经济学、建筑监理学等专业门类，作出远期维修保养项目的决定，应当由建筑设计研究部门审查批准，并提出筹集修缮费用方面的具体意见。 3.特殊维修保养项目 以下项目可以设定为特殊维修保养项目：业主共有的游泳场、车库、地下室、防空洞、文体室、篮球场、排球场等项目。所有这些，属于临时性大型、中型、小型维修保养项目不等，业主所交费用一般应当较大之列。其中，业主共有的游泳场维修保养，也属于季节性的维修保养项目。对外营业的游泳场维修保养费可酌情处理。所有这些特殊维修保养项目，基本上亦可视为不定期维修保养项目。之所以说它“特殊”，是因为有些附属设施，可能是一部分业主使用它，也可能是一部分业主并不一定使用它。在收取业主维修保养费用时，难以施行强行摊派式的收费，需要切实可行的办法来平衡他们的利益关系。 （三）日常共管的最优化选择 物业管理无小事。建筑物及其附属设施的维修资金，累积起来将会是一大笔资金。筹集好、使用好、管理好这么一大笔资金，是全体业主成员的长久之计。 1.最优化选择 维修资金的日常共管千头万绪，最关键在于选择一种最优化共管模式。实质上这跟企业的经济管理有灵犀相通之处。 假设，有两个物业管理小区，一个有业主大会和业主委员会的业主组织，一个没有这两种组织，可选择性是不相同的：前者明显地占有优势，后者明显地处于劣势。另外，即使是有业主大会和业主委员会的业主组织，也要看如何监管共管建筑物及其附属设施的维修资金。 一种做法是，将建筑物及其附属设施的维修资金全部原原本本地交由物业管理企业打理，对于物管企业不闻不问，听之任之，势必造成物管企业大手大脚，铺张浪费，业主交纳的维修保养资金被白白的贪污、挪用、浪费，其结果是业主的共管权终于落空了；另一种做法是，业主委员会将建筑物及其附属设施的维修资金有计划有程序地交由物业管理企业使用，每一笔资金都用到实处，处处精打细算，有条不紊，结果是业主的日常共管权落到实处。 为什么说“业主委员会直接掌管维修资金是最优化选择”？ 道理很简单，因为业主委员会是业主的代表组织，又是非营利性的义务组织，最能设身处地地为广大业主着想，为广大业主当家理财。并且，业主委员会的组成人员本身是本地头的业主，不仅仅与其他业主朝夕相处，情投意合，而且有自己的一份物业作担保，甚至于可以全家人的人格作担保。当业主委员会的组成人员侵害业主的权益时，业主们可以驾轻就熟地维护自己的权益。 但是，物业管理企业就不同了。他们是业主的信托组织，又是营利性或者自负盈亏的经济组织，经常受利益驱动，千方百计或者巧立名目地向业主多收费、多重收费或者多向收费。如果业主们将日常、远期、特殊的维修保养费用一古脑儿全部交由物业管理企业支配使用，资金的利用效率肯定要大打折扣，业主资产流失将是很大一笔数目。并且，物业管理企业并非业主成员，甚至没有物业抵押担保，随时随地可以卷起铺盖走人，如果他们卷走大笔款项逃跑的话，业主们的损失就更大了。两相比较，最信得过的肯定是业主委员会这样的自己的组织。 2.维修资金的日常共管 本条款是规定了“维修资金的筹集、使用情况应当公布”。笔者的意见是应当按月公布，大额资金的使用应当预先公布、及时公布。主体上，应当是业主委员会与物业管理企业同时公布，需各自公布。账目上，应当是明细表的逐项逐数目公布。数目公布只是其中的一个环节，要甄别公布数目的真实性可靠性，功夫在于全面检查、审计收支的账目。 维修资金的筹集、使用情况的及时公布，是维修资金日常共管的重要形式之一，应当列为业主大会、业主委员会的议事日程之中，不能走过场搞形式主义，更不能把这件大事当作可有可无的的事情来对待。而广大业主应当积极地行使自己的民主共管权，投身到这项民主共管事业中去，为自己也是为大家开辟一条更加美好而和谐的坦途。 业主们应当意识到“维修资金的筹集、使用情况应当公布”只是维修资金的日常共管的一个环节而已，大量的工作是散布在每一个过程之中的。同样是公布，物业管理企业的公布与业主委员会的公布可能会有账目出入。况且，许多物业管理企业长期不公布资金使用的账目，有瞒天过海之嫌。 相关规定：物权法第79条 相关名词：【业主建筑物共管权】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416