当代物权法百科全书小辞典初稿337-1
当代物权法百科全书小辞典初稿337-1 业主基本义务范畴 一、基本理念 业主基本义务范畴，应当包括遵守法律、法规和管理规约各个方面的行为规范。业主在行使建筑物及其附属设施专有权、共有权、共管权和共决权等方面履行相应的义务，不能以放弃权利为由拒绝履行应尽的义务；在行使居住权、出租权、休憩权、通行权、地役权等方面履行相应的义务，不能以放弃权利为由拒绝履行应尽的义务。业主基本义务范畴极其复杂极其广泛，物权法等成文法不能涵盖所有的范畴，有时候需要依据习惯法、道德法或者自然法、逻辑法进行补充规范。 要回答业主及其居民的全部义务范畴有哪些，对于一般人来说也是有点犯难的。况且，全国各地的物业管理模式是不完全相同的，划分责任的办法也是有差异的。有鉴于此，物权法第83条概括性地列举了几种义务的范畴，应当是普通物权法规定的基本的义务范畴。 古人云“莫为善小而不为，莫为恶小而为之”指的是许多小义务可以积攒为大义务，大义务可以积攒为大自由、大权利。 业主及其居民的基本义务范畴如下所示。 1.爱护环境卫生的义务 爱护环境卫生的义务，是业主最传统和最广泛性的义务。有毒有害物质的污染、有害细菌的污染等对于广大居民危害性很大，故国家历来的口号是“爱国卫生运动”、“爱国卫生事业”，非同小可。 爱护环境卫生的义务，主要集中于以下两个方面： 一是要求业主及其居民不得任意弃置垃圾废物。所有垃圾废物必须按照规定向指定的垃圾桶或者垃圾箱、垃圾池等地方弃置。一般要求实行垃圾分类处理弃置，如将废电池、废金属、废塑料、废报纸、废旧电器等废旧物资收拾起来以便于废物利用。没有专职清洁工的物业小区，更要人人自觉地维护楼房内和周边地区的卫生条件。此类规定，以物业管理规约见长。没有订立物业管理规约的，以公序良俗为准。 地方法规或者规章，对于居民区垃圾的堆放、综合利用以及处罚方法作出了具体规定。有的地方利用垃圾进行发电，做到了既清洁卫生又废物利用，取得了很好的社会效果。垃圾也是一种资源，浪费垃圾就是浪费资源。这意味着业主爱护环境卫生的义务已经由单一义务向多重义务加重，从利众利己的环境卫生义务上升到利国利民的开拓经济效益的义务。 二是要求业主及其居民不得向规划小区警戒线内排放有毒有害的气体、固体、液体、粉尘、颗粒、放射线、光辐射、电磁场波物质和超过50分贝的噪声。这些不可称量的有毒有害物质，会直接影响到其他业主与居民的身体健康，噪声污染也会影响居民休息甚至于影响到人的身心理。 此类规定，可参照环境保护法、水污染防治法、大气污染防治法、固体废物污染环境防治法、噪声污染防治法等法律执行。大多数无形的有毒有害物质隐形地造成环境污染，对人类和生物也有毒害作用，剂量足够大时能够致使人员伤残甚至于死亡。业主不履行环境保护的义务，就会侵犯他人的健康权、生命权或者相当的财产权，这在任何国家是绝对不能容忍的。 以上是业主及其居民最基本的爱护环境卫生的义务，而有些义务，是从儿童时期就开始抓起、学起、做起，一直做到老学到老。如不随地吐痰、大小便、乱扔果皮纸屑、高空抛物等，均为日常禁止和相互约束之列。 2.遵守饲养动物有关规定的义务 遵守饲养动物的有关规定的义务，是保障环境卫生和生命安全的义务，法律不禁止却提倡严格限制饲养动物。 基于环境卫生和业主居民身体安全的考量，一般而论，城市规划小区不允许业主及居民饲养家畜、家禽，限制饲养宠物。饲养犬只和宠物狗、宠物猫、宠物蛇等需经有关部门批准并定期检疫和指导；珍贵、濒危野生动物的饲养，需依法上交国家动物保护部门处理并饲养；业主认养动物园的动物，只能在动物园中进行认养。 业主不履行此项义务，稍有不慎很可能成为肇事者。如有的物业小区内就发生过烈性犬只咬死人与伤残事件；有的业主养殖大型毒蛇引起邻居恐慌；有的业主发展养殖黑熊取胆汁谋利；有的将国家级濒危保护动物领回家养殖而暴病死亡等等。 《民法通则》第127条规定：“饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。”双方当事人和第三人责任区分清楚了。《侵权责任法》第78条有类似的规定，并规定第三人的责任。此法第79条至第80条分别进一步规定：“违反管理规定，未对动物采取安全措施造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任。”“禁止饲养的烈性犬等危险动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任。” 3.遵守禁止违章搭建棚屋及其他附属设施的义务 遵守禁止违章搭建棚屋及其他附属设施的义务，是由专门法规范与调整并由行政主管部门介入指导的刚性的义务。也是业主基本义务中最突出的一类义务。 禁止违章搭建棚屋及其他附属设施，标志着业主不得侵占业主共有空间和损害其他业主观瞻权的义务。业主行使自主的完整的权利，只能在建筑物区划内专有部分装饰，外墙上和外墙壁空间属于业主共有；即使是业主个人专有部分也不能影响到房屋的整体布局和他人的美学观瞻。故业主个人不能随意搭建棚、屋、越界防盗网或阳台、飘台及其他附属设施。 依据地方政府的有关规定，城市规划小区内不允许业主及其他人擅自在建筑物上或者其他地方随意搭建棚、屋、越界防盗网或阳台、飘台及其他附属设施（如挖地窖等）。业主确有需要，应当经过城市规划、城市管理等相关部门的批准执行。业主大会、业主委员会可责令制止，城市管理部门可派人拆除违章搭建物，并依法进行行政处罚。 《物业管理条例》第66条规定：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。” 4.遵守禁止侵占通道的义务 遵守禁止侵占通道的义务，是业主不越权、不侵权和方便他人、有利生活的义务。业主的通行权和通道共有权、共管权受法律保护，业主不履行这一义务，就涉嫌越权、侵权并影响到他人的正常生活，需要承担侵权责任。 城市规划小区内人行、车行、楼梯、走廊、消防通道及其他通道为业主及全体成员共有，为业主共管。如果业主及其居民于通道上乱停放车辆或者乱堆放杂物，非法、无理占有他人的通道，影响他人通行，就会打乱人们正常的生活秩序，发生邻里纠纷。对于此类情形，业主大会、业主委员会有权依法、依规予以制止，并追究肇事业主的责任。 5.不得拒付物业管理费的义务 不得拒付物业管理费的义务，是业主最基本的日常性既定的义务之一，业主没有充足理由和充分条件不得拒付物业管理费。 所谓物业管理服务，是每个业主以货币购买的物业保安服务，只有业主支付物业管理费才能享受这种服务。业主不履行这种既定的义务，不但会损害物业管理人合法权益，而且可能会损害其他业主的正常生活，弊端多多。如有的物业小区内某些业主拒付物业管理费，导致整个小区或者整栋楼房停电、停水、停电梯等等，负面影响很大。这种现象必须依法禁止。 业主及其居民享受物业共有的权利和物业管理的服务，应当依法、依规按时足额向物业管理人交付物业管理费和房屋维修基金等相关费用。类似于个别业主拒付物业管理费及其他日常项目的费用，可能导致整幢楼宇甚至整个小区的停电、停水、停暖，影响他人的日常生活。对于此类情形，业主大会、业主委员会有权依法、依规予以制止，并追究肇事业主的责任。受此妨害的业主，可以向人民法院起诉肇事业主，维护自己的合法权益。 《物业管理条例》第67条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。” 二、不限于本条款的五项义务 以上五项义务，是业主及其居民最基本的义务范围，物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”中所有的义务，第七章“相邻关系”的义务，第八章“共有”的义务，也是业主及其居民应尽的义务。此外还有更多关于财产权、人身权保护的义务。 之所以将以上零物权范围列为业主及其居民的义务，是因为对于每个业主及其居民而言不仅仅是身体力行，而且是负有相互监督、相互管理的义务，着重在于共管的义务。 业主及其居民自律的义务和共管的义务，源于建筑物区分所有权的对流平衡。在享受建筑物专有权、共有权的同时，需要综合平衡日常生活中的义务元素，任何人不能仅仅享受权利而不履行义务。还需要履行物业小区人人共管的义务，以形成“人人为我，我为人人”的对流平衡。 业主的基本义务，不是纯粹的民事义务。一旦将他们的义务与国事义务和公事义务发生关联，就不再是纯粹的民事义务了。如《物业管理条例》中就有很多方面涉及到公权力的指导与介入；“法律责任”一章共14个条款，很多是采取罚款、治安处罚、行政处分甚至于刑法责任方面的内容，这跟《侵权责任法》中“赔偿损失”之类的立法方式是不同的。 关于物业管理的事务，竟然可以由十几个政府部门齐抓共管。许多业主并没有意识到履行义务的多样性和关联性，有的业主考虑自己的权利问题多、义务问题少，有时候犯了错误、违了法甚至于受到制度物权法的制裁也浑然不知。 相关规定：物权法第83条 相关名词：【业主的基本义务】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416