当代物权法百科全书小辞典初稿928-2
当代物权法百科全书小辞典初稿928-2 目前不动产登记制度立法形势 一、目前不动产登记制度立法形势 目前中国不动产登记制度立法形势，是基础性法律体系已经基本完备，而事关“统一的不动产登记制度”的立法进展缓慢。因此上，承认“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”，目前仍然是必要的。 不动产登记制度立法，是国家最高立法机关根据《立法法》和本《物权法》规定的精神，根据需要和可能，授予全国各地一定的立法机关进行地方性的不动产登记制度立法。在遵守大权独揽、小权分散原则和统一性与实用性相结合原则、下位法有限的灵活性与上位法的原则性相结合的原则基础上，充分发挥地方立法的主动性和积极性。 纵观中国不动产登记制度立法形势，主要有以下几种突出表现。 第一，不动产登记制度的本法与配套法、中央法与地方法已经相当完备。 法律、行政经济法、行政法规、政策法规方面已经颁布220多部相关法，形成了相对完整的不动产法律体系，为建立健全统一的不动产登记法奠定了坚实的基础。其中，关于房屋、土地、自然资源等不动产登记法已有10余部。本法与配套法、中央法与地方法已经相当完备。 后起之秀的《物权法》以高姿态亮相，以其对于物与物权之确认、保护、利用和规范、调整、限制法见长，揭示了不动产物权设立、变更、转移、消灭的规律性，法定的不动产与意定的不动产条分缕析，普通物权与担保物权的法理技术令人鼓舞、令人叹为观止。对于不动产登记，既有原则性、指导性规定，也有建设性意见，为建立健全全国统一的不动产登记制度起到了积极的推进作用。 《物权法》颁布实施当年，共有78条的《土地登记办法》紧接着颁布，相当于《物权法》1/4的份量，比以前的《土地登记规则》大为改观。 《物权法》颁布11个月后，共有98条的《房屋登记办法》紧接着颁布，相当于《物权法》1/3强的份量，比之前颁布实施的《城市房地产管理法》又推进了一步。 根据《物权法》第10条、第246条关于建立健全统一的不动产登记制度的倡议，国务院法制办和国土资源部迎着困难上，几年来坚持不懈地进行调研，于2014年8月中旬推出《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，通过官方报刊和网络媒体向全社会征求意见，又向建立健全统一的不动产登记制度迈进了一大步。 过去，总是在行政法颁布实施以后，民法根据行政法的原则精神制订相关的法律规定。以民法（普通法）的规定促进行政法（特别法）的立法工作，这是十分罕见、非常困难的事情。但是，其他民法做不到的，《物权法》却能够做到。为什么能够发生这种一反常态的现象呢？ 一则，《物权法》与行政法有通融性的一面。行政法中关于土地、房屋、自然资源等不动产大量融入了《物权法》，而《物权法》以其独特的规定为贯彻落实行政法提供了很大的帮助作用。 二则，《物权法》有超前意识。《物权法》关于“建立健全统一的不动产登记制度”方面的规定与倡议，已经走在其他民法和行政法的前面，具有“先进帮后进”的重要意义。 在此之前，在《物权法》相关规定的原则指导下，全国结合行政体制改革，已经基本完成“统一的登记机构”。另外三个统一，是“统一登记簿册、统一登记依据和统一信息”，也在开始试验，但需要相关的登记法进行指导。这就是《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》的目的意义之一。 过去几十年来的不动产登记机构是政出多门、各自为政的，显得非常杂乱而不协调。从法律、法规的有关规定看，不动产登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责，涉及的部门主要有：土地管理部门，房产管理部门，草原主管部门，林业主管部门，海洋行政管理部门，地质矿产主管部门，所谓的不动产登记机构就是这些部门下面的分支机构。还有其他一些管理部门，如很长一段时间内，农村宅基地的批准与登记由乡镇一级政府主管，后来交由县级以上土地管理部门的不动产登记机构审核办理。 与“统一的登记机构”相关的，还有一个“小统一”，或者说“小插曲”，就是全国的土地、房屋登记收费“统一收费标准”，乱收费的现象得以明令禁止。 《关于土地登记收费及其管理办法》（[1990]国土籍字第93号）中规定的收费内容： 一是土地注册登记证书工本费 普通证书，个人证书每证5元，单位每证10元；国家特制证书，单位和个人均为每证20元；“三资企业”和其他用国家特制证书的，每证20元。 上述收费标准是上世纪九十年代初的标准，后来货币长期贬值，证书制作费用持续走高，已经不能适应新形势发展的需要。经过调整，统一到每证收费50元为宜。 二是土地权属调查、地籍测绘费 （1）党政机关、团体土地使用面积在2000平方米（含2000平方米）以下，每宗地收200元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过700元。 同理，上述收费标准是上世纪九十年代初的标准，后来货币长期贬值，证书制作费用持续走高，其中一些收费过低的，已经不能适应新形势发展的需要。对于一些商业性测绘公司，700元以下的事情几乎没有人肯干了。 （2）企业使用面积在1000平方米（含1000平方米）以下，每宗地收100元，每超过500平方米加收40元，最高不超过4万元。 （3）城镇居民住房用地面积在100平方米（含100平方米）以下，每宗收13元，每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元。 （4）农村居民生活用地面积在200平方米（含200平方米）以下，每宗收5元，200平方米以上每宗收10元。 同理，以上第3项、第4项在当时来说收费标准是合理的。随着货币贬值等因素的影响，一般调整到每证50元，按每宗土地收费为妥当。 第二，以土地登记和房屋登记为核心的不动产登记法已经基本完备，但是离全国统一的不动产登记制度还有一段距离，需要等待时机实现突破性进展。 中央立法和地方立法分头并进，可以解决一些实际问题。其中，牧民地区由原先的游牧方式发展到集中定居方式，并实行了与耕作农民不同的宅基地制度和登记制度，收到了很好的效果。通过地方立法，合并了土地、房屋的登记场所，采取方便登记、计算机统一登记、减免费用等办法进行了大幅度的改进，登记服务质量有所提高。 2007年颁布实施的《物权法》，具有指导意义与带头作用，既有利于中央立法、部门立法，又有利于地方立法。其中，有若干部部门法是在《物权法》牵头的情势下接着颁布实施的。另外，还有一部中央法也在酝酿之中。 土地登记法主要有《土地登记规则》、《土地登记办法》等登记法。前者共有78条，第1条规定法律依据是《土地管理法》和《城市房地产管理法》；后者亦有78条，第1条规定法律依据是《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》。 其中，《土地登记办法》的法律依据，将普通法的《物权法》排在最前面，将特别法的《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》放在后面，至少说明了《物权法》很有份量、很有指导意义、很有成效。 《土地登记办法》第75条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责土地和房屋登记工作的，其房地产登记中有关土地登记的内容应当符合本办法的规定，其房地产权证书的内容和式样应当报国务院国土资源行政主管部门核准。” 此项规定，与《物权法》第10条和第245条关于“统一登记的范围、登记机构和登记办法”的原则立场相吻合。 2008年开始颁布实施的《房屋登记办法》，共有98条，主要依据是《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规。将普通法的《物权法》排在最前面，将特别法的《城市房地产管理法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》放在后面，至少说明了《物权法》很有份量、很有指导意义、很有成效。 更有甚者。目前，由国土资源部起草、国务院审议通过的《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第1条明确规定：“为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。” 注意：这里面有两个要点： 一是此法的规格更高。所谓的“条例”，立法和颁布实施权限是国务院，标志着这是一种中央级的行政法规，而不是部门法规。这种法的规格与效力，原则上比国土资源部制订的《土地登记办法》和建设部制订的《房屋登记办法》更高、更加有效。 二是此法更加器重《物权法》。其他的部门法规，不是专门突出依据《物权法》的，而“条例”却专门突出依据《物权法》，其它的行政法就干脆不占名了。 由此可见，尽管《物权法》是一部普通法，而其份量与名望不可小觑。《物权法》中关于“建立统一的不动产登记制度”的合理化建议，可谓一字千金，具有特别重要的现实意义与长远的指导意义。 土地、房屋等不动产登记工作非常重要，主要表现在以下几个方面： （1）是确认和保护当事人合法权利的重要物证。 产权证和登记册，是房屋所有权人、土地使用权人最好、最可靠的长期证明。有了这种证明，等于是取得了产权保护的尚方宝剑与杀手锏，当代人之间和下代人之间很多矛盾就可以因此得到化解。 （2）是当事人履行义务和承担税务的重要物证。 对于房屋所有权人、土地使用权人，应当是义务在前、权利在后的。否则，就不能有效地行使权利。 房屋所有权人、土地使用权人，于依法购买取得房屋和土地使用权之前，应当向国家缴纳足够的税款；在使用国有土地时应当执行专地专用的政策法规，应当保证不搞违章建筑，不破坏建筑规划。在出租、转让房地产时，同样应当自觉地向当事人履行应尽的义务，向国家交足税款。 不动产统一登记以后，权利人就成为自由的物权人，同时也是保证自己清白的物证。 （3）是查处违法犯罪行为的重要物证。 近些年来，群众性反腐败、网络性反贪墨，很多是从不动产登记簿册和不动产权属证书中得到确凿证据的。一批又一批的所谓“房姐”、“房婶”、“房叔”和“房大爷”，一个个地被按图索骥式人rou搜索，大白于光天化日之下。 有的贪官污吏拥有数套、数十套甚至于数百套房屋，不能说明合法来源，法院完全可以据此没收他们的非法财产，上交国库，并将贪污受贿者绳之以法。 某些无良商人拥有数栋甚至于数十栋楼房，通过炒作房产牟取暴利，致使房地产市场虚火，严重破坏中央的宏观调控政策，严重损害了消费者的合法权益。通过房产证和登记册查实他们的违法行为，予以坚决的打击。 某些无良商人和外国资本势力，大量非法圈地、占地、炒买炒卖土地，严重破坏房地产市场经济秩序，破坏城市规划建设，破坏基本农田保护的政策，是十足的土豪劣绅。通过房产证和登记册查实他们的违法行为，予以坚决的打击。 某些地方政府包括国土资源管理部门，带头违法征地、用地、圈地、占地、批地、卖地和炒买炒卖土地，怂恿开发商强暴拆迁，公然造成流血事件和群众性抗议活动、上访运动，严重影响到社会和谐与安定团结。还有的地方政府及其工作人员，带头隐瞒土地出让金，搞小金库侵占、截留、私分、哄抢、破坏国有资产，单独或者与村官合谋克扣被征地人的征地补偿费，对国家和对人民是赤裸裸的违法犯罪。通过房产证和登记册查实他们的违法行为，予以坚决的打击。 甚至于某些高级军官，将国家免费划拨的军用土地私自转让给房地产开发商，从中收取高额的贿赂，甚至于是天文数字的贪污受贿，一个个堕落成为军中败类，甚至于比国民党的军官更加腐败，腐败得特别令人发指！通过军地房产证和登记册查实他们的违法行为，予以坚决的打击。 （4）亟需建立全国统一的信息反馈、信息查询平台。 《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》重点在于“四个统一”，即统一登记机构、统一登记簿册、统一登记依据和统一信息平台。其中重中之重，就是“统一信息平台”。 统一信息平台，亟需建立全国统一的信息反馈、信息查询平台。 近几十年来，一些官员的私心杂念特别重，害怕自己的财产申报公布后安全问题受到影响。一些贪官污吏更是百般刁难国家出台官员财产申报制度，千方百计地阻遏这项制度的颁布实施。 目前，有关不动产登记资料几乎是封闭式的，没有实现全国的计算机联网，纪检、监察、公安、检察、法院和国土资源等部门查询起来非常费力，外省市的权利人和举报人查询起来也不方便。现在，“条例”将“统一信息平台”作为一个重点来抓紧抓好，说明了有关部门的高度重视程度，同时说明了亟需建立全国统一的信息反馈、信息查询平台。 第三，建立健全统一的不动产登记法制体系，需要一个由点到面、由基础到应用的、由不统一到统一的循序渐进的过程。 其中，地方立法的经验可以为中央立法提供情报服务，中央立法机关也一直在跟踪调查研究地方立法的经验教训与存在的现实问题。但是，不动产登记制度的基础研究，既有一定的敏感性，又有一定的局限性，古今中外的一些立法经验确实很多，但又不能完全照猫画虎。 现在看来，香港、澳门特别行政区和台湾省，这些地方立法的经验教训值得吸取。不要老是以为自己的东西非常高明，别人的根本“不值一提”。要说“以点带面”，这就是最可靠的以点带面。 《澳门物业登记法典》于1999年12月20日颁布实施，共185条，字数约32000多字，篇幅与现行的《中华人民共和国物权法》相当。保留了大陆法系精细、细腻的特点。面前这么好的样板，为什么不肯认真研究与老实地取经呢？ 第四，机遇与困难并存。 目前全国的不动产市场如火如荼，倒逼全国统一的不动产登记制度的早日问世。目前现存不动产的法律、法规、政策法规共有220多部，有不动产登记法10多部，还有大量的地方不动产法规、地方登记法规，为建立健全全国统一的不动产登记制度奠定了坚实的基础。 物权法颁布以后，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》也在草拟和征求意见过程中，不久可以正式颁布。 但是，就全国形势而言有难以克服的困难与问题。如土地所有权二元化问题、建设用地使用权双轨制问题、房屋所有权市场双轨制问题和不动产登记（生效主义、对抗主义）双轨制问题等，客观上制约了建立健全全国统一的不动产登记制度的发展。 有些地方试验了小产权房屋上市、宅基地上市与变更登记等事项，但到目前为止并没有实质性进展。即使是《不动产登记法》出台了，只是为建立健全全国统一的不动产登记制度迈进了一大步，离真正的全国统一的不动产登记制度仍然会有一定的距离。 不动产登记制度立法的关节点，在于由试验到逐渐铺开的建设用地使用权有偿使用、住房产权制度改革、不动产投资多元化，以及由此引发的一系列物权化确认与保护方针，继而大大加强了不动产登记制度意识，促进了不动产登记制度立法进程。 虽然不动产登记制度立法已经取得了一定成就，毕竟全国各个地区各个部门、各个行业有不同的特点，在全国建立统一的不动产登记制度仍然时机不够成熟。主要原因在于登记机构政出多门，而行政机构管理属于地方政府的自治权利。 有鉴于此，具有地方性法规立法权限的省、市立法机关可依法律规定制订地方性的不动产登记法，可以弥补目前法律、行政法规的不足之处，这种做法是完全必要的。 经过最近三十年的不懈努力，中国已经制订出相当完备的不动产登记法。其是由基础法律体系与应用法律体系构成的整体体系，前者是登记制度的参考依据，后者是登记制度的必备工具。其中土地等资源法和房地产法具有举足轻重的重要作用，在整个法律体系中占有很大的比重，对于人们的生产生活构成了很大的影响。 基础法主要有：宪法、民法通则、土地管理法及其实施条例、农村土地承包法、农村土地承包经营权流转管理办法、土地调查条例、闲置土地处理办法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、确定土地所有权和使用权的若干规定、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、协议出让国有土地使用权规定、建设用地审查报批管理办法、征用土地公告办法、城市房地产管理法、城乡规划法、城市商品房预售办法、矿产资源法及其实施细则、森林法及其实施细则、草原法、水法、海域使用管理法等数百部不动产法，主要从制度物权法角度来规范各种地权、房权与其他不动产权利，为不动产登记提供对应的参考依据。 基本登记法主要有：土地登记规则、土地登记办法、房屋登记办法、房屋权属登记信息查询暂行办法、森林资源资产抵押登记办法、动产抵押登记办法、城市房地产抵押登记办法、关于土地使用权抵押登记有关问题的通知、土地登记资料公开查询办法、林木林地争议处理办法、国家土地管理局关于林地、滩涂及矿山企业用地确权发证问题的批复、国务院中央军委关于妥善处理军队与地方部分房地产权属问题的通知等数百部土地法，主要从制度物权法角度来规范各种地权、房产权与其他不动产权利，为不动产登记提供对应的cao作指南。 关于所有权登记、使用权登记、抵押登记、不动产租赁登记、资产性登记等登记法，包括不动产设立登记、变更登记和注销登记等登记法，目前已经是相当完备的。 主要问题在于，物权法立法时，中国各地的不动产管理是多头管理、登记时政出多门，全国人大与国务院难以作出统一登记范围、登记机构和登记办法的具体规定。从有关法律、法规的规定看，不动产登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责。 涉及的部门主要有：土地管理部门对国有土地使用权、抵押权、农民集体所有权、使用权进行登记；房产管理部门对房屋所有权、抵押权登记；草原主管部门对草原使用权、草原所有权登记；林业主管部门对森林、林木、林地所有权或者使用权登记；海洋行政主管部门对海域使用权登记，以及其他的登记范围、登记机构与登记办法等。政出多门导致了全国统一不动产登记制度的机制瓶颈，中央只好放权给地方来加以解决。 许多专家学者在讨论物权法草案时，对于统一不动产登记制度表示了高度关注，多数人表示要由一个机构来统一执行登记管理，提高工作效率，减少登记费用，防止相互扯皮，明确登记责任。 多数大陆法系国家是由一个登记机构来独立作业的。德国的不动产登记机构是为属于地方法院的土地登记局；日本为司法行政机构法务局、地方法务局及派出所（非公安派出所）；瑞士多为各州的地方法院；中国台湾地区的登记机关是属于行政机构的地方局。《美国统一商法典》规定，各州的登记机关可以是政府机构，如州务卿办公室，也可以由一个私营机构来运行统一的登记制度。 目前，不能由中央来完成统一不动产登记制度，只能由各省市自治区来探索统一不动产登记制度。原因除了政出多门以外，还有其他一些原因。譬如，关于农村宅基地使用权面积和农民自建房登记问题，这里面就相当的复杂，有历史遗留问题、地区差异问题等等，大中小城市城镇农村的宅基地供应面积不一样，东中西部地区的宅基地供应面积也不一样，农民自建房没有登记的对象也很多。同样是农林牧副渔土地面积，新疆有大量的国营生产建设兵团，农村的国有土地面积比其他省市自治区农村的国有土地面积多得多，不动产确权与登记方法就不一样的。 统一不动产登记制度，只能从全国各地的实际出发，许多方面不能急功近利，目前不是所有的不动产登记能够搞全国“一刀切”。况且，目前全国人大、国务院的相关立法仍然留有余地。故本条款声明，在一定的范围内可以放权于地方，并要求制订地方法时不能与本法的规定相抵触。 二、不动产统一登记立法要点 物权法是普通法，但是规范和调整不动产和动产的专门法，而且是经过全国人民代表大会通过的另类财产权法。并且不动产登记法贯穿于制度物权法和普通物权法、担保物权法的各个方面。物权法关于“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”的规定，与城市房地产管理法、立法法的规定是一致的，同样是有效的，是无可置疑的。 城市房地产管理法第62条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认与变更，分别载入房地产权证书。” 立法法第63条规定：“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。”“较大市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行。”“本法所称较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地和经国务院批准的较大的市”。 其中，省、自治区的人民政府所在地的市为省会城市，经济特区所在地和经国务院批准的较大的市为国家计划单列市。国家计划单列市，国家根据需要和可能进行一定数量的增加与变更，并赋予国家计划单列市以一定的自主立法权。但是过度的下放立法权会起反作用的，如美国将立法权基本下放到51个州，造成了全国的法律和法规很不统一，有些地方法非常的怪诞。 不动产登记制度地方立法的依据，主要有两个：一个是遵守立法法规定的原则，一个是遵守本法的基本要求。诚然，遵守宪法规定和其他法律、行政法规的规定，是题中应有和必须之义。没有立法规矩不能成方圆，衡量地方立法的质量与效力，关键在于依法立法、严谨立法。 相关法律：物权法第246条 相关名词： 〖不动产登记立法总原则〗〖不动产登记制度地方立法的依据〗〖目前不动产登记制度的立法形势〗〖不动产登记地方立法的一般原则〗 〖不动产登记〗〖不动产登记适度公开原则〗〖不动产登记机构与范围〗〖不动产统一登记制度〗 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416 〖本文要点〗 目前中国不动产登记制度立法形势，是基础性法律体系已经基本完备，而事关“统一的不动产登记制度”的立法进展缓慢。因此上，承认“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”，目前仍然是必要的。 不动产登记制度立法，是国家最高立法机关根据《立法法》和本《物权法》规定的精神，根据需要和可能，授予全国各地一定的立法机关进行地方性的不动产登记制度立法。在遵守大权独揽、小权分散原则和统一性与实用性相结合原则、下位法有限的灵活性与上位法的原则性相结合的原则基础上，充分发挥地方立法的主动性和积极性。 纵观中国不动产登记制度立法形势，主要有以下几种突出表现。 第一，不动产登记制度的本法与配套法、中央法与地方法已经相当完备。 第二，以土地登记和房屋登记为核心的不动产登记法已经基本完备，但是离全国统一的不动产登记制度还有一段距离，需要等待时机实现突破性进展。 第三，建立健全统一的不动产登记法制体系，需要一个由点到面、由基础到应用的、由不统一到统一的循序渐进的过程。 第四，机遇与困难并存。 附录二： 关于《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》的说明 建立不动产统一登记制度、整合不动产登记职责，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外的有效举措，对于保护权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。国土资源部起草了《不动产登记条例（草案送审稿）》，报请国务院审议。国务院法制办公室在征求有关方面意见的基础上，会同国土资源部反复研究、修改，形成了《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）。征求意见稿共6章30条，现将有关情况说明如下： 一、总体思路和原则 征求意见稿根据2013年3月全国人大通过的《国务院机构改革和职能转变方案》有关要求，贯彻国务院确定的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”精神，主要遵循4条原则：一是整合职责。明确一个部门负责登记，并对机构设置、簿册管理、基本程序、信息共享与保护提出统一要求。二是物权稳定。注重稳定连续、保护权利，明确已经发放的权属证书继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。三是方便群众。逐步实现一个窗口对外，并简化程序，减少群众负担。四是严格管理。重点规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。 二、主要内容 （一）关于登记机构。按照《国务院机构改革和职能转变方案》关于整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责的要求，征求意见稿明确国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。（第五条） （二）关于登记簿册。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，严格规范登记簿的管理有利于保护不动产权利人的合法权益。征求意见稿规定，登记机构应当设置统一的登记簿，载明不动产自然状况、权属状况等相关事项，并对登记簿的介质形式、登记机构的保管保存义务等进行明确（第二章）。同时，为妥善处理好不动产统一登记过程中新证和老证之间的关系，征求意见稿特别强调，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和登记簿继续有效（第二十八条）。 （三）关于登记程序。为贯彻落实党中央、国务院关于简政放权，在服务中实施管理、在管理中实现服务的要求，本着简化程序、方便群众的原则，征求意见稿规定，一是充分尊重申请人的意愿，允许申请人在特定情形下可以单方提出登记申请，在登记机构登记前还可以自愿撤回登记申请（第十二条、第十三条）。二是要求登记机构公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息，为申请人提供便利（第十四条）。三是严格受理期限，要求登记机构收到申请材料之日起5个工作日内进行初步审查；申请人可以当场更正错误的，当场受理；登记机构未一次性告知申请人需要补正内容的，视为符合受理条件（第十五条）。四是登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交（第二十二条）。 （四）关于登记信息共享与保护。统一不动产登记信息平台是不动产统一登记工作的重要内容，为加强登记信息共享与保护，征求意见稿专设一章作出规定，一是要求国务院国土资源主管部门牵头建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级登记机构的信息要纳入统一基础平台，实现信息实时共享。二是国土资源、公安、民政等有关部门要加强不动产登记有关信息互通共享。三是明确权利人、利害关系人、有关国家机关有权依法查询、复制不动产登记资料。四是对查询获得的不动产登记信息、资料的使用进行规范。（第四章）（来源：国务院法制办网站）