当代物权法百科全书小辞典初稿396-1
当代物权法百科全书小辞典初稿396-1 共有物管理费用之业主负担 一、基本理念 共有物管理费用之业主负担，指物业小区内每个业主对于日常物业管理费、特定物业管理费的日常负担与统筹负担。这种负担是夫妻共有、家庭共有关系对外负担的一个经常项目，除了不动产、动产共有物的重大修缮或者改变共有设施用途、处分共有的财产需要慎重考虑以外，业主对于日常物业管理费的按时交纳是应尽的义务，除非物业管理费很不合理。 此项专项规定，由建筑物区分所有权关系法、共同共有关系法、物业服务管理法和业主共管权法规范与调整，业主不能以不行使权利为由怠于或拒绝履行义务。如业主不能以自己几个月未在此居住为由怠于或拒绝交纳物业管理费，以楼层低不乘电梯为由怠于或拒绝电梯使用、保养费等其他费用。 共有物管理费用之业主负担的主要特征，是日常物业管理费用的高度统一性、简易修缮和重大修缮的必需性，以及相邻关系义务的多样性、共同共有（共有建筑物及其设施）与按份共有（专有建筑物及其设施）的混杂性。其中“高度统一性”、“必需性”这两项是区别于其他共有人的特定义务，亦即共有物管理费用之特定负担项目，所有不合法、不公平合理的“约定”是没有法律效力的。 物权法权威解读文本中，关于“对共有物的管理费用”列举了以下几项：第一，对共有物的保存费用，即为保持共有物免于毁损、灭失，使之处于良好状态或使用状态而支付的费用。例如对共有的汽车在一年中支付的保险费、养路费、车船使用税、保养费、存放费等。第二，对共有物作简易修缮或者重大修缮所支出的费用。如修理共有的电视机所支付的修理费；装修共有的房屋所支付的费用。第三，对共有物的其他负担，包括因为共有物对共有人以外的人造成损害，而向受害者支付的赔偿金等。如共有的房屋倒塌造成他人损害，而向受害人赔偿的医疗费、误工损失费等。在按份共有中，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担（全国****会法工委民法室编著《中华人民共和国物权法解读》第215页至第216页）。这个权威解读很重要。如果我们不读这个版本，有的东西就搞不清楚。如关于“对共有物的其他负担”，光靠猜测有时候会发生误会的。 物权法从第六章“业主的建筑物区分所有权”、第七章“相邻关系”到第八章“共有”，共36个条款绝大部分是针对业主关系而特意规定的。物权法第98条虽然没有点业主关系的名，但看得出肯定有业主的一份。倘若不包括“共有物管理费用之业主负担”这一环，那么，“业主的建筑物区分所有权”、“相邻关系”和“共有”就定会是有了上文而没了下文。每个业主享受了身份权、人身权、共有权、共管权、共决权等一连串一整套的权利，肯定不会白白地享受这么多权利而不可能不需要履行相应的义务。 物权法第98条明确规定：“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”看来看去，这种规定好象是为业主们度身定做的一样。 物权法第98条的指导思想和立法目的，就是针对业主共有关系中共同共有关系与按份共有关系的界限不明显的特点，采取快刀斩乱麻的办法，一槌子定音，希望据此来定分止争，将业主共有物的管理费用负担落实到人。 业主之间的相邻关系，是业主的专有部分与全体业主的共有部分的混合共有关系。建筑物及其设施，除了室内、个人车库可以确定为专有，以及绿地和道路、文体设施、防空洞、水泵房、电梯间及其附设装备可以确定为共有的以外，其他部分，是专有中有共有（如业主近层外墙、楼底、楼顶等）、共有中也有专有（如业主近层走廊、楼梯、铺设的管线等）。所有这些，实质上为处理相邻的共有关系出了一道难题。 涉及到共有物的管理费用，一般而论，可以将业主之间的相邻关系均视为共同共有关系对待。但有的项目被当作按份共有关系，这也不足为奇。平时，物业管理企业有一个不成文的规矩，即面积大的业主所承担的物业管理费用要大些，否则就要小些。建筑物修缮的费用，也沿袭着这一土规矩来办理。在这方面，物业管理者是不考虑家庭人口的多少、仅考虑业主房屋面积的大小的。 本文反复强调，本条款是适合于合伙企业共有物的管理费用的。业主建筑物及其附属设施的共有关系，或曰建筑物区分所有权有共有关系，难点在于有些项目到底是属于按份共有，还是共同共有。因此，涉及到建筑物的简易修缮和重大修缮，本条款不是专门化条款。 其实，物权法第79条、第80条给予了明确的规定。 关于建筑物及其附属设施维修资金的筹集及使用的规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公开。”（第79条）该条款首先讲明了这一方面的相邻共同共有关系。 关于建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项的规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”（第80条）这一条款的最后一句，实质上是将共同共有关系转换成按份共有关系了。当然，这种灵活变通方法，也没有什么不妥当的。 应当指出的是，物权法关于业主各种费用的分摊，仅仅集中于维护共有物费用的分摊，没有涉及到人身安全保护费用的分摊。实际情况是，人身权保护费用的分摊，很多物业小区已经是将这些捆绑到维护共有物费用的分摊中去了。 二、一般分析 有的专家学者在解读物权法时，将建筑物的简易修缮与重大修缮一并列入讲解范围之内（本文上面也提到）。但是没有说明，这是适用于夫妻、家庭、合伙关系的对象，还是适用于相邻共有关系的对象？ 通过本文本题目的论证，事情已经很清楚了：本条款适用于前三种共有关系的管理费用负担，不适用于后一种即相邻共有关系的管理费用的负担。因为物权法第79条、第80条足以颠覆本条款“共同共有”和“按份共有”的“两分法”。例如，第80条的“没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”，就是将以共同共有关系为主体的业主相邻共有关系，已经按照按份共有的办法来处置了。 本条款应联系业主相邻共有关系的管理费用负担的规定，即业主建筑物的简易修缮与重大修缮的管理费用负担的规定；碰到此类问题，应联系物权法第79条、第80条来解决。 还要补充的一点是，有的专家学者以“业主相邻共有关系可以颠覆共同共有关系与按份共有关系”为由，将业主相邻共有关系说成是“特殊的共有关系”。这种理由是不充分的。实际上每一种共有关系中，或多或少地颠覆一下其共有关系是存在的。原因很简单，在按份共有关系中，很多共有物是可以转化为共同共有关系的，有些按份共有关系之中本身也包含了或多或少的共同共有关系，只要认真分析研究便可知晓了。只是本条款将物权法第79条、第80条颠覆得太明显了，因此就只能成就此两个条款，同时舍弃本条款的“对接”。 业主的共有关系真的是很复杂、最复杂的。业主专有物与共有物混杂在一起、共同共有关系与按份共有关系混杂在一起，也许这就是某些专家学者所说的“特殊的共有关系”，或者“业主相邻共有关系可以颠覆共同共有关系与按份共有关系”吧？但是，业主共有关系是与夫妻、家庭共有关系是串联的呀，这后面两种共有关系是普通共有关系，都是扁平化的权利与义务对象，适用于同一物权化方针政策，却将业主共有关系当作“特殊的共有关系”似乎又说不过去。 其实，业主共有关系是最复杂的一类共有关系，物权法特意为此狠下了功夫。（1）物业小区麻雀虽小，五脏俱全。整个物业小区是个小社会，各种各样的权利与义务交织在一起，闹得不可开交。业主建筑物专有权、共有权、共管权、共决权、住改商权、业主撤销请求权、相邻关系、通行权、管线安设权、采光日照权、环境保护权、共有物使用权作用权利用权、按份共有权、共同共有权、共有物共同管理权、共有物处分权等等，业主的基本义务、相邻关系的基本义务、环境保护的基本义务、相邻不动产作业安全的义务、用水排水通行铺设管线的基本义务、共有物管理费用负担的义务等等。整个物业小区都是齐抓共管的，从业主大会、业主委员会到物业管理服务，从居委会、街道办事处、派出所到城市规划、土地管理、城市管理、房屋管理、工商管理、市政园林管理、环保管理和水电管理、通信管理、网络管理、有线电视管理、燃气管理等等，至少涉及到十几个部门与单位的管理。（2）一些主要的权利与义务交织在一起，需要物权法花大力气来区分。如业主的专有物与共有物、专有权与共有权及其义务混杂在一起，业主大会、业主委员会与物业管理服务企业的权利与义务混杂在一起，无偿使用与有偿使用的物业设施混杂在一起，业主的身份权、人身权与财产权混杂在一起，业主的连带权利与连带义务混杂在一起，很多项目既是权利又是义务、既是义务又是权利混杂在一起，成文法关系与习惯法关系、道德法关系混杂在一起，业主共有关系与夫妻共有关系、家庭共有关系以及相邻物业小区的共有关系、地役权关系混杂在一起……。中国物权法已经花了大力气来区分，但还是有许多没有规范到。日本《民法典》中仅《建筑物区分所有法》就有70条，另有“共有”16条，而中国物权法从从第六章到第八章才共36个条款。因此，我们需要在有限的条款中挖掘潜力，作出无限的联想。 共有物管理费用之业主负担，一般是分为两大板块的：一是日常物业管理费用，此项义务是类似于法定的义务；二是修缮、改建、重建建筑物及其附属设施所分摊的费用，此项义务是法定和约定的两者兼有。 相关法律：物权法第98条 相关名词：〖共有物管理费用的负担〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416